O crescimento das locações de curta duração por meio de plataformas digitais, como o Airbnb, tem ampliado discussões em condomínios residenciais em todo o Brasil. Segundo dados divulgados pela própria plataforma, o país reúne centenas de milhares de imóveis anunciados, o que tem levado síndicos, administradoras e moradores a questionarem os impactos desse tipo de locação na rotina dos edifícios.

O debate envolve principalmente segurança, controle de acesso e uso das áreas comuns. Em alguns condomínios, moradores relatam grande rotatividade de pessoas que não residem no prédio, utilizando apartamentos alugados por poucos dias. Situações como essas têm provocado conflitos entre proprietários que desejam rentabilizar seus imóveis e moradores que defendem regras mais restritivas para preservar o caráter residencial do edifício.

A questão também chegou ao Judiciário. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já analisou casos envolvendo locações por plataformas digitais e entendeu que os condomínios podem restringir ou até proibir esse tipo de aluguel quando a convenção condominial estabelece que as unidades possuem destinação exclusivamente residencial. Em decisões recentes, o tribunal considerou que a alta rotatividade de hóspedes pode descaracterizar a finalidade residencial e aproximar a atividade de um modelo de hospedagem, semelhante ao funcionamento de hotéis.

Do ponto de vista legal, a discussão passa pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), que prevê a chamada locação por temporada — modalidade destinada à residência temporária do locatário, por prazo de até 90 dias, normalmente utilizada para lazer, estudos ou tratamento de saúde. Embora essa forma de locação seja permitida pela legislação brasileira, especialistas apontam que o uso frequente e com estadias muito curtas pode gerar questionamentos quando ocorre dentro de condomínios com regras específicas.

Outro ponto importante envolve o Código Civil (Lei nº 10.406/2002), especialmente o artigo 1.336, que determina que o condômino deve utilizar sua unidade de acordo com a destinação da edificação e respeitar as normas estabelecidas pela convenção e pelo regimento interno do condomínio. Dessa forma, a autonomia dos proprietários encontra limites nas regras coletivas aprovadas pelos próprios condôminos.

De acordo com o advogado Dr. Tony Santtana, especialista na área, a análise jurídica deve sempre considerar tanto o direito de propriedade quanto as normas internas do condomínio.

“O proprietário tem liberdade para utilizar seu imóvel, mas precisa respeitar a destinação prevista na convenção condominial e as regras de convivência. Quando a locação de curta duração gera alta rotatividade de pessoas e impacta a segurança ou o uso das áreas comuns, o condomínio pode discutir e regulamentar essa prática em assembleia”, explica Tony Santtana.

Segundo o advogado, a solução mais segura costuma ser a definição de regras claras pelos próprios moradores, por meio de deliberação em assembleia condominial. Entre as medidas adotadas por alguns condomínios estão a exigência de cadastro prévio de hóspedes, limite mínimo de dias para locação ou até mesmo a proibição desse tipo de aluguel quando a convenção determina uso exclusivamente residencial.

Com a expansão das plataformas digitais e a popularização da economia compartilhada, a tendência é que o tema continue sendo debatido nos tribunais e nas assembleias de condomínio. Enquanto não há uma legislação específica que trate diretamente do aluguel por aplicativos, o equilíbrio entre direito de propriedade, segurança e convivência condominial permanece no centro da discussão jurídica.