O recente cenário envolvendo a rede Le Biscuit reacendeu um debate sensível no mercado imobiliário: até que ponto os proprietários de imóveis comerciais estão protegidos diante da crise de grandes locatários? A situação, que inclui atrasos em aluguéis e negociações judiciais, evidencia riscos que vão além das empresas devedoras — e atingem diretamente quem depende da renda imobiliária.

A decisão da Justiça do Rio de Janeiro que suspendeu cobranças por até 60 dias para o grupo responsável por marcas como a própria Le Biscuit e a Casa & Video ilustra bem esse cenário. A medida abre espaço para renegociação de dívidas e possível avanço para um pedido de recuperação judicial, prática cada vez mais comum em um ambiente econômico pressionado por juros elevados e retração no consumo.

Sob a ótica do Direito Imobiliário, o impacto é imediato. Para a advogada Gabriela Pereira, especialista em contratos de alto padrão, o principal ponto de atenção está na posição do locador dentro dessa cadeia.

“Quando uma empresa entra em renegociação judicial, o impacto não fica restrito aos grandes credores. O locador passa a ser diretamente afetado, muitas vezes com suspensão de cobranças e atrasos prolongados no recebimento”, explica.

Esse efeito se torna ainda mais crítico quando o aluguel representa a principal fonte de renda do proprietário — realidade comum entre pessoas físicas e pequenos investidores. Diferentemente de instituições financeiras, esses locadores possuem menor margem de manobra para absorver períodos de inadimplência.

Outro movimento que tem gerado preocupação no setor é o envio de aditivos contratuais por empresas em dificuldade, propondo a renovação antecipada de contratos por prazos mais longos. Segundo Gabriela, esse tipo de proposta deve ser analisado com extremo cuidado.

“Em um cenário de instabilidade, assumir um compromisso de longo prazo sem uma análise jurídica aprofundada pode aumentar ainda mais o risco do locador”, alerta.

A legislação brasileira, por meio da Lei de Recuperação Judicial e Falências, prevê mecanismos que favorecem a reorganização de empresas em crise, como a suspensão de execuções e a negociação coletiva com credores. No entanto, esses instrumentos, embora necessários para a manutenção das atividades empresariais, podem gerar efeitos colaterais relevantes para os locadores.

“Existe uma tendência de olhar a recuperação judicial apenas sob a ótica da empresa devedora, mas é fundamental entender que há uma cadeia inteira impactada. O locador faz parte dessa equação e muitas vezes fica em uma posição de vulnerabilidade”, afirma a especialista.

Diante desse cenário, a prevenção jurídica ganha protagonismo. A revisão detalhada dos contratos de locação, especialmente das cláusulas de garantia, prazos e hipóteses de rescisão, torna-se essencial para mitigar riscos.

“Contratos bem estruturados são a principal linha de defesa do locador em situações de crise. Eles precisam prever cenários de inadimplência e mecanismos que permitam uma reação rápida”, destaca Gabriela Pereira.

Além disso, a gestão ativa do contrato — com acompanhamento da saúde financeira do locatário e disposição para renegociações estratégicas — pode evitar prejuízos maiores. Em muitos casos, agir antes do agravamento da crise pode ser decisivo para preservar o patrimônio.

Outro ponto-chave é o tempo de resposta. A demora em buscar orientação jurídica pode ampliar significativamente os danos.

“Quanto mais o locador demora para agir, maiores tendem a ser os prejuízos. Em cenários como esse, o tempo é um fator decisivo”, conclui.

Com o varejo ainda enfrentando desafios estruturais e o ambiente econômico instável, a tendência é que casos semelhantes continuem surgindo. Para proprietários de imóveis comerciais, o momento exige mais do que atenção: exige estratégia, conhecimento jurídico e contratos preparados para cenários adversos.