Recentemente, ganhou destaque o caso do leilão de diversas ilhas localizadas em Paraty, no litoral sul do Rio de Janeiro. As terras pertenciam a um comerciante português que as teria adquirido em 1936 e após sua morte, em 1988, passaram a fazer parte de um inventário judicial, que culminou no recente leilão em favor dos herdeiros. Moradores de comunidades caiçaras, que abrigam a região há cerca de dois séculos, contestam o leilão e a situação deve ser analisada pela Justiça. Para além da disputa entre os adquirentes e a população local, o caso chamou atenção por comercializar ilhas, algo que muita gente não sabia ser possível.
Segundo Frederic Michel Cockenpot, CEO e fundador da WhereInRio, empresa especializada na comercialização e locação de imóveis de luxo, a compra e venda de ilhas não só é possível, como envolve valores milionários. “O preço médio de uma ilha no Brasil varia bastante. Em geral, os valores podem partir de R$ 3 milhões e ultrapassar R$ 100 milhões”, afirma.
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Por que as ilhas são tão caras?
Apesar dos valores significativos, as ilhas brasileiras ainda são mais acessíveis que as estrangeiras
Divulgação WhereInRio
Localização, infraestrutura e tamanho são os fatores que mais costumam influenciar o valor de uma ilha. “No nosso portfólio, atualmente, temos ilhas disponíveis a partir de aproximadamente R$ 4,5 milhões, podendo chegar a R$ 75 milhões, no caso de ilhas maiores e já com infraestrutura de alto padrão”, diz Frederic.
Apesar dos valores significativos, as ilhas brasileiras ainda são ‘baratas’, quando comparadas com extensões de terras rodeadas por água no exterior.
“O preço médio de uma ilha no Brasil costuma ser mais acessível do que em destinos internacionais badalados, como Caribe, Mediterrâneo ou Pacífico Sul, onde os valores podem ultrapassar facilmente os US$ 10 milhões (R$ 55,7 milhões). No entanto, há ilhas brasileiras com potencial turístico e ambiental comparável, o que tem atraído inclusive compradores estrangeiros”, explica Frederic.
Onde estão as ilhas à venda no Brasil
A maior concentração de ilhas disponíveis no Brasil está na região Sudeste
Divulgação WhereInRio
No Brasil, é possível comprar ilhas marítimas e de água doce, porém, estas últimas, são menos comuns no mercado. A maior concentração de ilhas disponíveis está na região Sudeste, especialmente no litoral do Rio de Janeiro e litoral norte de São Paulo, em cidades como Ubatuba e Ilhabela. Santa Catarina e Bahia também oferecem boas opções.
“No Norte e Nordeste, há menos ilhas à venda — e, quando há, muitas ainda não estão regularizadas para comercialização direta. No geral, o Sudeste lidera em termos de volume, infraestrutura e procura”, comenta Frederic.
De acordo com o especialista, muitas ilhas à venda já possuem construções, como casas de veraneio, decks, helipontos ou bangalôs. Embora, seja comum também encontrar propriedades mais rústicas, apenas com vegetação e autorização ambiental básica.
Quais as regras para a compra de ilhas no Brasil
A ilhas marítimas são consideradas bens da União, portanto o que se adquire é o direito de uso
Divulgação WhereInRio
Investidores de alto patrimônio, empresários e famílias que buscam exclusividade, privacidade e contato com a natureza formam o perfil predominante de compradores de ilhas no Brasil. Segundo Frederic, as ilhas marítimas, geralmente, atraem quem busca casas de veraneio ou refúgios de luxo. Já as ilhas de água doce costumam ser adquiridas por investidores locais, muitas vezes com fins recreativos ou ecológicos.
Mas, engana-se quem pensa que basta ter a quantia necessária para a compra de uma ilha. O advogado Rodrigo Palacios, sócio da área de Direito Imobiliário do escritório Viseu Advogados, lembra que a legislação brasileira (Lei nº 5.709/71) impõe restrições à compra de terras por estrangeiros, especialmente em áreas consideradas estratégicas ou de fronteira.
Outro ponto que deve ser esclarecido é o fato de que a aquisição de uma ilha marítima, por exemplo, não ocorre de forma tradicional, visto que são consideradas bens da União. “O que se adquire é o direito de uso. Isso ocorre por meio de concessão ou cessão autorizada pelo governo federal e as concessões podem ter validade de muitos anos, já tivemos acesso a concessões mais antigas, de até 100 anos”, diz Rodrigo.
O advogado explica que a compra de uma ilha marítima é um processo regido por normas administrativas e ambientais rigorosas. Ou seja, qualquer processo de construção está sujeito a um rigoroso licenciamento ambiental. Além disso, em alguns casos, é necessário o pagamento de uma taxa anual à União.
“Vale destacar que é ilegal cercar ou restringir o acesso público sem uma autorização formal e expressa do governo, nem tampouco colocar cercas nas praias de referidas ilhas. As praias são bens públicos de uso comum. A justiça tem reforçado essa proibição, inclusive com decisões que anulam registros de propriedade particular em áreas costeiras e determinam a devolução da área ao patrimônio público”, ressalta Rodrigo.
No caso das ilhas fluviais, embora sejam propriedade privada e o acesso possa ser restrito pelo dono, o advogado lembra que elas ainda estão sujeitas à legislação ambiental e a possíveis servidões administrativas, que podem ou não limitar a instalação de cercas, ou outras barreiras.
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